文  左岸   编辑秦言

　　来源：懂懂笔记

　　WeWork 成为了“烂摊子”之后，共享办公领域似乎失去了所有外界的信任和兴趣，特殊的 2020 年更给它的未来带来了太多不确定性。幸好，近日沉寂许久的共享办公领域传来了一丝好消息。

　　上周，优客工场终于圆梦国内共享办公“第一股”。只不过这个过程有些曲折，其并非通过独立招股上市的方式，而是“借壳”。

　　7 月 8 日，优客工场宣布已经与在纳斯达克上市的 SPAC（特殊目的收购公司） Orisun Acquisition Corp 达成合并协议。合并完成后，双方将以新的股票代码在纳斯达克上市。

　　早在去年年底，优客工场就向美国 SEC 递交了 IPO 招股书。但类似 WeWork 遭遇的坎坷一样，优客工场 IPO 最终未能成功。虽然借壳的方式并不是最优解，但无论如何优客工场总算是如愿上市，只是名义上是被别人收购了。

　　于此同时，已经被外界视为“烂摊子”的 WeWork 也传来了久违的好消息。7 月 13 日，WeWork 董事长马塞洛·克劳尔在接受采访时表示：在经历了动荡的一年后，WeWork 将于 2021 年实现盈利，较公司之前的预期提前一年。

　　共享办公领域连续传来了好消息，让这个几乎已经沉寂一年多的行业又一次出现了生机。但也有人士指出，现在的共享办公依然是几年前那样，不仅“无聊”而且无望。

　　共享办公第一股能否安全？

　　根据这次公布的收购协议，此次合并后优客国际将在纳斯达克上市，优客工场现有股东和管理层也将获得 7000 万股优客国际的普通股。合并上市之后，优客工场的市值将达到 7.69 亿美元。

　　那么对于优客工场而言，这 7.69 亿美元的市值值得庆幸吗？答案是否定的，从以往优客工场的融资及估值来看，这次借壳上市可以称之为最典型的“流血”上市。

　　根据公开资料显示，早在 2018 年 11 月完成 2 亿美元D轮融资时，优客工场的估值就已经高达 28.57 亿美元。此后在 2019 年的 4 月和 7 月，其又分别拿到了龙熙地产（逾 2 亿元战略投资）和其他相关机构的融资，虽然没有公布相应估值，但估值上涨是必然的。

　　通常情况下，按照正常创业公司融资的规律，D轮之后再拿到两轮融资，优客工场的估值大概率要接近 40 亿美元。

　　但如今，通过这种“曲线救国”方式实现上市的优客工场，市值仅仅只有 7.69 亿美元，约为 2018 年估值的四分之一，虽然不像 WeWork 那样估值暴跌（从最初 700 亿跌至不到 100 亿），但也乐观不到哪儿去。

　　对于优客工场此次采用的上市方式，相关证券行业分析师对懂懂笔记表示：“与我们通常认知的借壳上市不同，美股的 SPAC 是通过设立一家没有任何业务只有钱的公司，也就是自己造一个壳，然后通过这个壳来并购自己的目标企业，达到实现上市的目的。”

　　通过这种方式实现上市，其优点和缺点都很明显，上述分析师强调：“这种方式的优点是风险小、门槛低、周期短，优客工场之前提交招股书独立 IPO 失败之后，只能选择这种门槛更低的方式。但是缺点则是并购公司的股票价格会比 IPO 低很多，因为这种模式下不能直接面向二级市场的投资人，价格只是交易双方谈判决定的，不会受其他因素影响。”在他看来，通过 SPAC 方式上市的公司前期只能在场外柜台交易系统（即 OTCBB）上市，后续还存在转版方面的难题。

　　优客工场的创始人毛大庆此前在接受采访时曾这样表示，融资的目的是为了更大的发展，并不是单纯为了续命。但优客工场的财务表现却难以支撑这种说法。根据其去年底提交的招股书显示：2019 年前 9 个月，优客工场亏损额约为 5.73 亿元。而此前两年即 2017 和 2018 年度，优客工场的亏损额分别为 3.73 亿元和 4.45 亿元。

　　对于互联网领域的创业公司而言，亏损可能不算什么，只要市场空间够大，规模成长迅速，现金流健康，资本市场就会给予足够的支持。这种情况通常会直接体现在估值和股价上，比如拼多多、美团等等，虽然每个季度亏损巨大，但其增长的势头以及健康的现金流足以支撑估值和股票的坚挺。

　　但共享办公领域近一年来的状况却迥然不同。优客工场的亏损令投资者开始敬而远之。

　　或许是 WeWork 泡沫破碎带来的连锁反应，外界对共享办公这个市场未来究竟有多大的发展前景明显存疑。优客工场的经营现金流从 2017 年至 2019 年前九个月始终为负；从 2015 年创立至今整体亏损已经达到 15 亿元；在过去两年债券融资明显增加的状况下，其在 2020 至 2022 年将迎来短期借款和长期借款的集中还款期。这些不利情况下，或许流血上市已经是唯一举措。

　　共享办公难逃“传统”

　　互联网形态的创业公司能够获得更高估值，几乎是资本市场的共识。过去几年多来我们看到包括小米、富士康在内的企业在上市后都在拼命给自己扣上一顶“互联网公司”的帽子，为的就是获得资本对互联网公司的青睐以及高估值。

　　但商业模式和收入结构是不会骗人的。上市已经两年的小米近期股价刚刚重回发行价，富士康如今的股价也只有 14 元左右，跟两年前的发行价 13.77 元相差无几。要知道，这二者可都是各自行业中的佼佼者。

　　同样，优客工场和 WeWork 也一直都在努力将自己打造成互联网公司，但从本质上来看它们依旧是业务模式非常传统的重资产运营企业。

　　作为行业头部独角兽的 WeWork 是最好的例子。这家企业此前疯狂膨胀的估值（曾高达 700 亿美元）以及申请 IPO 的惨败，都证明了“办公租赁二房东”行业的现状。当初 WeWork 在招股书里提到了超过 100 次自身拥有的“科技”属性，但是过重的运营模式、过低的利润和资本效率始终在告知外界，其只是个“传统行业的二房东”。

　　仔细回忆一下 WeWork 等共享办公企业喜欢使用的“技术连接”、“大数据化平台运营”等词汇，都是想靠优化空间布局、节能环保、环境舒适等成果来证明自己科技公司的属性，但是否过于牵强？

　　实际上，无论是 WeWork 还是优客工场，其生意本质都非常好理解。简单而言就是和物产所有者（房东）签下长约，进行装修之后再转租给个人或者中小企业，同时通过较好的信息化管理手段进行运维。这与自如、蛋壳等长租公寓一样，只不过一个是用来住、一个是用来办公。

　　诚然，对于中小创业团队而言，WeWork 这样的环境与经营模式相较于传统写字楼有更多优点，但这种便利与其互联网企业的商业模式并没有深层逻辑关系。因此，我们看到危机之下的 WeWork 只能通过大规模裁员、剥离“非核心”业务以及终止在纽约和巴尔的摩等热门地区的办公楼租约，去缓解自己的资金危机，采用紧急瘦身术迎来所谓的“盈利”。

　　由重转轻的挑战仍然艰巨

　　与那些传统房产公司一样，重资产、低毛利是行业始终无法摆脱的属性。如今，像链家这样的传统房产中介都开始向轻资产的互联网平台转型，如何调配轻重资产的比例也成了所有共享办公企业的头等大事。

　　今年 4 月，优客工场创始人毛大庆曾提出“轻资产、重赋能”的战略转型。按照规划，优客工场未来资产轻重比要达到约1:1，其中轻资产模式包括运营托管、品牌输出和 U Suite。这里面的运营托管是最直观的“轻”方式，即优客工场未来希望扮演一个管家的角色，不买、不租（房源），单纯只是为用户提供管理服务。

　　对此，相关互联网行业分析师对懂懂笔记表示：“这种运营托管形式在房地产行业并不少见，包括万豪、喜来登等很多品牌酒店都是通过这样的方式在运营，酒店的业主另有其人，万豪、喜来登作为运营方只负责日常运营和管理。”

　　至于优客工场所提出的运营托管模式，该分析师指出：“这确实是一种轻资产运营方式，但想要让业主放心与你合作，需要有足够强的品牌影响力以及非常专业化的管理水平。在这方面，年轻的优客工场显然没有太多优势。”

　　向轻资产转型能否成功尚不得而知，但在目前的情况下，对于共享办公企业而言，入住率确实是决定它们生死的主要指标。遗憾的是，这种相对便捷的租住优势并没能为行业带来理想的入驻率。

　　根据艾媒咨询发布的最新数据显示，截止 2019 年国内联合办公品牌入驻率在 90% 以上的只有 3.3%，有将近 70% 的品牌入驻率不足 7 层，16.4% 的品牌入驻率甚至连 50% 都不到。在今年受疫情等不可控因素的影响下，共享办公企业在入驻率方面的压力相较于去年更是进一步扩大。

　　涉及的房产领域，特别是办公室这种租赁为主的行业，房租则是反映市场冷暖的另一个重要指标。在北京朝阳区望京某共享办公的曹先生在交流时透露：“目前感觉大厦里不少公司都搬走了，人确实比去年少了很多。我没细数，但看上去入驻率可能只有一半，甚至一半都不到。”同样在中关村创业大街以及海淀区上地办公区，共享办公项目内类似的情况也不鲜见。

　　根据房地产咨询机构仲量联行的数据显示，受疫情影响，今年二季度北京办公楼整体租金继续承压下滑，录得环比下跌 3.0%，同比下跌 6.8%；空置率方面，疫情导致租户退租并推高空置率，目前空置率已攀升至五年来的最高点 4.9%。

　　身处市场低迷期，优客工场不惜估值大幅缩水也要上市的原因不难理解。但上市后下一步的举措是什么，如何改变盈利难、盈利模式单一的痼疾，现在看来仍是迷雾重重。毛大庆自己曾坦承，“想实现真正的颠覆与创造，恐怕还得有十年的培育期要走”。看一下“隔壁”商业模式相近的蛋壳、青客两家长租公寓企业在股市的近况，未来这十年对于优客工场无疑将会充满挑战与磨难。