什么是地役权(地役权的特征是什么？)

在日常生活中，尤其是在涉及商业关系的交往中，人们因房子而产生矛盾的情况并不少见。一种矛盾是房和别人的房子因采光和道路而产生的矛盾。为了调和这个矛盾，物权法规定了这种关系。

利用他人部分不动产权利为自己的不动产提供便利的用益物权，称为地役权。比如A社区通往最近的地铁站，需要经过B社区。为了方便出行，两个社区达成协议，每年向B社区支付一定的费用，让A社区的居民可以随意通过B社区，这种关系就成为地役权。地役权是双方约定的不动产权利，双方的约定受和法律保护。

地役权的设立是通过合同进行的，但地役权的设立也是有限的。

根据《物权法》第一百五十八条、第一百六十一条、第一百六十三条的规定，地役权的取得有三个限制:未经登记不得对抗善意第三人；约定的地役权时间不得超过需要服务的土地上土地承包经营权和建设用地使用权的剩余期限；土地已经具有土地承包经营权的，未经用益物权人同意，所需使用土地的所有权人不得设立地役权。

简单来说，以上三项的意思是

甲、乙双方签订的地役权未经有关部门登记的，在他人不知情的情况下侵犯你的地役权，不承担责任。

比如甲方想借乙方小卖部路过，但乙方小卖部的租期只有两个月就到期了，所以甲方借乙方小卖部路过的时间只能是租期前两个月。如果两个月后B搬走了，想继续路过小卖部，你得和下一个在这里做生意的人或者房东谈谈。

如果A想借B的食堂路过，A已经和房东做了交易，还得再和B商量。

地役权附于不动产，地役权合同不得单独转让或抵押。这就是所谓的地役权从属性原则。经营权、建设用地使用权转让时，地役权合同也需要随房地产一并转让；只有部分不动产权利转让时，取得部分不动产权利的人将享有与签订地役权人相同的地役权。