整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的。一、招拍挂拿地融资

1、集团拨款

有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决。

2、合作开发

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。

3、短拆或过桥资金

短拆或过桥，一般指民间短期借款，目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。

4、股权融资

股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。

5、非金融机构借贷

目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间。

6、总包垫资

市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。二、并购拿地融资

1.银行并购贷；2.信托并购贷；3.私募基金。