郁亮说，今年万科内部曾一度讨论想取消今年的媒体沟通会。

大背景是今年房地产行业早早入冬，日子不好过，暴雷、逾期是主旋律，地产大佬都捂住了嘴巴，不再抛头露面。但万科觉得已经连续办了10年的沟通会就这么断了，有点儿可惜，所以今年决定继续办下去。10月22日和23日，万科在上海连着举办了3场媒体沟通会。

因为各地又有零星疫情反复，本来想在大西北举办的，最终，万科选了上海这座“疫情管控最科学、最严格、最安全，同时又最有人性的城市”，130多家媒体同行刚到上海就做了核酸检测。

沟通会前的跑步则是保留项目。22日早上7点，包括俞亮在内的万科员工和媒体沿着江边晨跑——万科素有“万科运动员股份有限公司”的称号——大家基本上跑3公里和5公里，郁亮则跑了10公里。途中遇到他两次，给人感觉像是一头狮子冲过来，速度快、步子大，两个陪跑的年轻人，10公里快结束时只有一个能跟上。

上个月底，我在找文章配图的时候搜到郁亮15年前肥头大耳的照片，不禁感概郁亮是怎么减肥成功的，万科旗下万物云CEO朱保全留言说：“（郁亮）今年已经跑了2000公里。”这意味着他坚持每天跑10公里。

“常识告诉我们，减肥很难，减肥成功都要很多血泪史。”在沟通会上，郁亮颇有切身体会地说道。

他说，随着金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入，缩表是必然，缩表主要就是降债务、控杠杆以及去金融化，而缩表必然会伴随阵痛，“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。”

郁亮进一步分析称，在去杠杆过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。冲击之下，房价下降使购房者受影响、房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的政府受影响，因此缩表的过程是很痛苦的。

他把对地产行业的基本看法概括为十六个字：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

“必须要尊重常识。”他认为，第一个常识是物极必反，房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献，比如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在人均达到了40多平方米，是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓的居住条件。但房地产行业过去几十年的黄金发展不是常态，同时也带来一些问题。

例如从老百姓角度来看，虽然居住条件的确得到了改善，但年轻人买房子压力很大，同时，也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展。再比如，按揭能帮助人们实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？

郁亮说：“这些都是我们行业大发展、黄金时代发展留下的问题，我们不得不正视。”

第二个常识是，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。郁亮举了美的和李宁的两个例子——

1）2008年，为应对金融危机的影响，鼓励消费，家电下乡补贴政策出台，整个行业启动了大规模扩张，上市公司收入增速一度超过了40%。2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下了，比如说美菱、荣事达、新飞等等，当时的产能全都变成了库存。在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的的压力也很大，据说砍掉了一半的产品品种，推掉了很多工业园，裁了不少员工，然后通过数字化，线下转线上，品牌研发去提升。现在美的可以实现T+3的柔性交付体系，接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后，仍然获得了新的发展机会。

2）中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆，那时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15家。然而2010年以后，大量的存货积压，有三千家门店的运动品牌一下子减少到多少呢？从15家降到3家。这里不得不讲李宁的故事了，李宁也曾遇到了缩表的阶段，但今天可以看到李宁是国潮的品牌，也拥抱了线上数字化，用潮流化设计接近年轻人，把国际潮流与中国元素充分结合，焕然一新，重新辉煌起来。

对于房地产行业而言，同样有很多新的机会，比如城市更新、物流、物业管理、租赁公寓、商管等。“每一个值得改进的地方，都是我们业务发展的空间和潜力。”郁亮说。

被问到这个行业冬天跟过去有什么不一样时，郁亮说，冬天都是类似的，特点就是冷。他话锋调转说，但春天与春天之间是不太一样的。

“举例来说，电商出现之后，整个零售商业体系发生很大的变化。如果一个零售企业面临电商的冲击，还幻想着熬过这个冬天，然后和过去一样开店，显然不可能成功，必须把电商因素纳入考虑。开商场如果走回头路，不解决电商对线下零售的冲击问题，是活不下去的。”郁亮表示，新的春天要研究新的活法，留恋过去，不用新的方法去解决问题是不行的，“所以说，每个行业经历磨难之后都还会有春天，但新的春天所需要的能力跟过去是不一样的，做的事情也不太一样。”

说到这个冬天，感受最冷的应该是恒大，过去几个月，对恒大来说，坏消息不断，也引发了全球范围的关注，如今恒大系的市值跌得只剩下个零头。此前也有报道称万科在跟恒大接触，被问到手握2000亿现金的万科会否出手救恒大的时候，郁亮回答道：“冬天来的时候，谁都冷。都冷的情况下，首先要解决自己如何过冬的问题，先保证自己的安全，才能救人。自己都不安全怎么救人呢？自己冬天都过不去的话，去帮别人可能是纯粹添乱。”

显然，钱多人不傻，并且这些钱也不是大风刮来的。“今天我们有点钱，是以过去几年经常被人批评保守为代价的。如刚才所说‘未来仍有机会’，因此今天的钱还是需要留给未来的发展。”郁亮说。

有个网友评论说：“地主家也没有余粮了。”其实不是地主家没有余粮，而是对于恒大这样的“灰犀牛”，丢几百亿进去可能连个响都没有。再者，郁亮的回答也充分体现了古人的处世哲学：各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜。

他说：“我们需要记住，有的时候安全比增长更重要，能力比规模更重要。”

谈到万科未来如何发展，郁亮表示，万科想成为一个“被需求”的公司：“我们要努力把万科变成一个被社会需求、被客户需求、被城市需求的公司，我们就能活下去，就能活得好。不被需求，就会被淘汰。我们所有的努力都围绕着‘被需求’三个字而展开。”

当我跟郁亮说不少自称万科业主的网友吐槽万科现在的产品和服务大不如前，他说，他手机上会下载一堆App，有很多业主的投诉会直接反馈到他手机上，甚至会把他手机联系方式放上去。

“那你是不是觉得万科在产品和服务上的确下降了？”我问。

他说：“你在给我下套。”

被朱保全戏称为“太极拳师”的郁亮又把下午举的万科物业的例子给我举了一遍：“最近经常有人跟我反映，物业管理水平是不是下降了？以前看得到保安，现在看不到人了。这其实是科技水平发展提高了，高自动化的机器取代了人。但新的课题出现了，如何让客户感到归家的动线是有温度的，不要看到机器。再比如说，我们过去环保节能，走地下库，一个小姑娘下班，停车后，所在区域有灯，其他地方黑糊糊的，电是节约了，但是不安全了。所以，未来这种服务会越来越精细。科技、环保也要跟人的需要匹配才行，不能光顾着提高效率，光搞节能等。”